Doe-het-zelvers bij Franse woningrenovatie lopen risico op claims voor verborgen gebreken

Uit een recente uitspraak van de Franse Cour de cassation blijkt dat huiseigenaren die zelf grootschalige renovaties uitvoeren, bij verkoop toch aansprakelijk kunnen worden gesteld voor verborgen gebreken. De zaak draaide om een woning in de Elzas die sinds 2018 in handen was van nieuwe eigenaren. Na klachten over lekkages, vocht en structurele problemen werd vastgesteld dat de vorige bewoners, die gedurende zestien jaar uitgebreid hadden geklust, door de omvang van hun werkzaamheden juridisch als professionele bouwers werden beschouwd. Hierdoor moesten zij het volledige verkoopbedrag van €120.000 en bijkomende kosten terugbetalen.

Normaal gesproken geldt in Frankrijk bij de verkoop van een woning een vrijwaring voor deze zogenoemde vices cachés (verborgen gebreken) wanneer die wordt vastgelegd in het koopcontract. Die uitzondering is doorgaans voorbehouden aan particulieren, terwijl professionele bouwers standaard aansprakelijk blijven. In deze situatie werd de bescherming opgeheven omdat de verkopers zelf alles hadden gebouwd en dus op de hoogte geacht worden van eventuele gebreken.

Vooral bij oude huizen of verbouwingen uitgevoerd zonder professionele aannemer, kan deze uitspraak directe gevolgen hebben. Een grote verbouwing in eigen beheer, zoals een uitbouw of structurele aanpassing, kan ertoe leiden dat een verkoper als professioneel wordt gezien en daarmee bij gebreken volledig aansprakelijk is. Dit raakt bijvoorbeeld huiseigenaren die zolderverbouwingen, uitbouwen of ingrijpende isolatieprojecten zelf uitvoeren.

Er bestaat in Frankrijk wel een verplichte verzekering voor professionele bouwers, de garantie décennale die tien jaar dekking biedt voor constructiefouten. Particulieren zijn daar niet automatisch voor verzekerd; standaard opstalverzekeringen rekenen alleen kleine klussen tot hun dekking en sluiten grote bouwkundige risico’s vrijwel altijd uit. Het is voor individuen mogelijk een speciale verzekering (assurance dommages-ouvrage) af te sluiten voordat met renovatie wordt gestart, maar dit gebeurt in de praktijk zelden en kan afhankelijk zijn van goedkeuring door een architect.

Nu vaststaat dat langdurige en ingrijpende doe-het-zelf-projecten in juridische zin niet altijd als particulier werk worden beschouwd, is in het hele land bij de aan- of verkoop van huizen met zelf uitgevoerde verbouwingen extra waakzaamheid wenselijk. Hoe deze lijn doorwerkt in andere regio’s zal blijken uit toekomstige rechtspraak, aangezien per situatie bepaald kan worden of iemand als 'quasi-professioneel' wordt bestempeld. Op dit moment geldt de uitspraak als belangrijke waarschuwing voor iedereen die overweegt grote renovatiewerkzaamheden in eigen beheer uit te voeren én het huis binnen enkele jaren weer te verkopen.