Verkoop van onbewoonbaar appartement leidt tot forse schadevergoeding voor verkoper

Een verkoop van een appartement in Saint-Nazaire heeft geleid tot een zeldzame uitspraak, waarbij de verkoper verplicht is ruim 160.000 euro te betalen aan de voormalige kopers. Het appartement werd in 2015 verkocht voor 89.000 euro en leek bij aankoop te voldoen aan de verwachtingen. Drie jaar later ontdekken de kopers echter dat hun woning al sinds 2013 als onbewoonbaar ('insalubre') geregistreerd staat, zonder dat zij daarover zijn geïnformeerd.

De kern van het conflict zit in de verbouwing die grotendeels aan het zicht was onttrokken toen de koopakte werd getekend. De voormalige eigenaar had in 2008, ondanks tegenwerking van de gemeente, een kelder omgebouwd tot woonruimte en deze gecombineerd met het bovengelegen appartement. Omdat dit zonder toestemming gebeurde en de gemeente in 2013 een officieel besluit had genomen over de onbewoonbaarheid, stond het appartement op papier als niet geschikt voor bewoning. De kopers werden hiervan pas op de hoogte gesteld na een gemeentelijke controle in 2018, drie jaar na de overdracht.

Na het bekend worden van het besluit volgden meer tegenslagen: ernstige vochtproblemen kwamen aan het licht en de verzekering werd stopgezet, omdat een officieel onbewoonbaar pand verzekeringstechnisch extra risico vormt. De rechters benadrukten in het vonnis van februari 2025 dat een koper ervan uit mag gaan dat een Franse woning niet officieel onbewoonbaar verklaard is, tenzij anders vermeld. De rechtbank vond het bovendien ernstig dat de verkoper in de notariële akte ten onrechte verklaarde dat in de tien jaar voorafgaand aan de verkoop geen verbouwingen hadden plaatsgevonden. Ondanks dat de kopers het appartement vooraf hebben bezocht, oordeelden de rechters dat de onbewoonbaarverklaring en de impact ervan niet zichtbaar waren.

De uitkomst is dat de verkoop volledig wordt teruggedraaid: naast het aankoopbedrag moeten verschillende bijkomende kosten worden terugbetaald, zoals notariskosten, gemeenschappelijke lasten, betaalde belastingen en overname van hypotheeklasten over de jaren. De opgelopen schadepost voor de verkoper loopt in dit geval op tot ruim 160.000 euro. Deze uitspraak onderstreept dat juridische uitspraken in vergelijkbare situaties aanzienlijk in het voordeel van kopers kunnen uitvallen, wanneer informatie over ernstige gebreken en verbouwingen bewust wordt verzwegen.

Het concrete effect van dit vonnis blijft in eerste instantie beperkt tot deze individuele casus, maar laat wel zien dat de Franse rechter laat meewegen wat een (buitenlandse) koper redelijkerwijs mag verwachten. In andere gemeenten geldt wel dat niet elk administratief gebrek automatisch tot ontbinding van de koop leidt; lokale verschillen in toezicht, handhaving en vergunningsprocedures spelen een rol in de uitkomst. Wie nu een woning bekijkt, moet ermee rekenen dat niet alle gebreken meteen zichtbaar of kenbaar zijn — maar dit arrest geeft aan dat bij verzwegen onbewoonbaarverklaringen koperbescherming zwaarder kan wegen.

De volledige uitspraak van de cour d'appel de Rennes van februari 2025 is formeel vastgesteld, waardoor de geldende schadevergoedingen publiek afdwingbaar zijn. Meer informatie over onbewoonbaarverklaring is te vinden via het Franse overheidsportaal: Service-public.fr.