Na aankoop van een woning in Zuid-Frankrijk bleek een nieuw stel huiseigenaren hun binnenplaats niet te kunnen gebruiken vanwege een veiligheidsmaatregel die gold voor het aangrenzende pand. De gemeente had deze maatregel opgelegd vanwege de instortingsdreiging na een gasexplosie zes maanden eerder. Hoewel het verkoopproces volgens de gebruikelijke route via makelaar en notaris verliep, bleek dat de verkoper nog vóór de overdracht officieel op de hoogte was gesteld van het verbod om de binnenplaats te betreden, maar deze informatie niet had gedeeld met de kopers.
Op 23 september 2025 bepaalde de rechtbank van Montpellier dat de verkoper aansprakelijk was wegens het verhullen van een zogeheten 'verborgen gebrek'. Uit de stukken bleek dat de verkopers op 4 maart 2022 de administratieve beschikking van de gemeente officieel hadden ontvangen en voor kennisneming hadden getekend. Doordat deze informatie niet in het verkoopdossier was opgenomen, konden de kopers hun binnenplaats niet veilig gebruiken en liepen zij volgens het oordeel van de rechter financiële en immateriële schade op.
De schadevergoeding kwam neer op €35.166, waarvan €28.500 voor het gemiste voordeel om over de verkoopprijs te onderhandelen, €4.666 voor het verlies van gebruik van de binnenplaats en €2.000 voor morele schade. De eisers hadden ook een claim aangevoerd tegen de makelaar en de notaris, maar de rechtbank stelde vast dat alleen de verkoper verantwoordelijk was omdat hij aantoonbaar op de hoogte was van het risico.
Dergelijke situaties onderstrepen het belang van volledige transparantie bij aan- en verkoop van vastgoed in Frankrijk, vooral wanneer er bestaande verplichtingen of openbare veiligheidsmaatregelen gelden. Of een notaris of makelaar aansprakelijk is, hangt echter af van hun daadwerkelijke kennis van een gebrek of verplichting. Momenteel geldt dat meldingsplichtige situaties, zoals instortingsgevaar door een administratieve maatregel, door de verkoper kenbaar gemaakt moeten worden voorafgaand aan de koop. Ontbreekt die melding, dan kan dat hoge financiële gevolgen hebben voor de oude eigenaar, vooral wanneer kopers na overdracht worden geconfronteerd met beperkingen aan het gebruik van de woning.
Doorgaans pakt de regionale toepassing van veiligheidsmaatregelen en meldingsplichten verschillend uit, afhankelijk van de gemeente en de eigen concrete situatie rond een woning. Waar verplichtingen formeel vastliggen, volgt de rechter streng de geldende procedures. Bij bestaande schade of administratieve maatregelen in de directe omgeving van een pand wordt extra voorzichtigheid verwacht van verkopers.
Een soortgelijke zaak uit 2025 bevestigde dat niet alleen verkopers, maar ook makelaars onder omstandigheden kunnen worden aangesproken als zij nagelaten hebben onderzoek te doen naar essentiële onderdelen, zoals het inspectieverslag van een dak. In dit geval bleef de makelaar buiten schot omdat hij formeel niet op de hoogte was gebracht van de gemeentelijke maatregel. Op dit moment ligt de bal in vergelijkbare gevallen vooral bij de verkoper.
Reacties ()
Log in om mee te doen aan het gesprek en een reactie achter te laten!